İzmir, sürekli göç alan yapısı ve üniversite kenti olması nedeniyle gayrimenkul piyasasının en hareketli olduğu illerden biridir. Son yıllarda yaşanan ekonomik gelişmeler ve enflasyon, kira bedellerinde fahiş artışlara neden olmuş, bu durum ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirmiştir. “Kiramı artırmak istiyorum” diyen mülk sahipleri ile “Yasal oranın üzerine çıkmam” diyen kiracılar arasındaki uyuşmazlıklar, Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükünü rekor seviyeye çıkarmıştır. Kira hukuku, Borçlar Kanunu’nda çok detaylı düzenlenmiş teknik bir alandır. Tahliye taahhütnamesi, 5 yıl ve 10 yıl kuralı, ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi kavramların doğru bilinmesi gerekir. Bu süreçte Mertcan Turan Hukuk Bürosu, hem kiralayan hem de kiracı müvekkillerine yasal çerçevede çözüm odaklı hizmet sunmaktadır.
Kira bedelinin piyasa koşullarının altında kalması durumunda, mülk sahibinin “Kira Tespit Davası” açma hakkı vardır. Ancak bu davanın açılabilmesi için kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmiş olması gerekir. 5 yıldan önceki artışlar, yasal sınır (TÜFE ortalaması veya devletin belirlediği %25 gibi sınırlar) ile bağlıdır. 5 yıl dolduktan sonra ise hakim, bölgedeki emsal kiralara ve taşınmazın durumuna göre hakkaniyetli bir yeni kira bedeli belirler. Bu davalarda bilirkişi incelemesi ve emsal araştırması çok önemlidir. Sürecin bir İzmir Gayrimenkul Avukatı tarafından yönetilmesi, taşınmazın gerçek kira değerinin tespit edilmesini sağlar.
Diğer yandan, kiracının tahliyesi de sıkı şartlara bağlanmıştır. “Oğlum gelecek”, “Kendim oturacağım” gibi ihtiyaç iddialarının samimi ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açıp kiracıyı çıkaran ev sahibi, evi 3 yıl boyunca başkasına kiraya veremez; aksi halde eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalır. Ayrıca, yazılı bir “Tahliye Taahhütnamesi” varsa, bu belgenin geçerlilik şartları (tarih, imza zamanı vb.) titizlikle incelenmelidir. Geçersiz bir taahhütname ile başlatılan icra takipleri, kiracının itirazı ile durabilir ve ev sahibi için zaman kaybına neden olur.
Gayrimenkul hukuku, bazen imar sorunlarıyla da kesişebilir. Kiralanan yerin iskanının olmaması veya kaçak yapı statüsünde olması, işyeri ruhsatı alınmasını engelleyebilir ve kira sözleşmesinin feshine neden olabilir. Bu tür teknik konularda bir İmar Avukatı görüşü almak, ticari kiralamalarda büyük zararların önüne geçer.
Kira uyuşmazlıklarında Eylül 2023 itibariyle “Zorunlu Arabuluculuk” dönemi başlamıştır. Dava açmadan önce tarafların arabulucu huzurunda anlaşmaya çalışması şarttır. Bu süreçte profesyonel bir hukuki temsil, davanın yıllarca sürmesini engelleyerek tarafların en hızlı şekilde sonuca ulaşmasını sağlar.
